Интересно ли покупать недвижимость в 2024 году?
Качество жизни можно легко оценить по товарам длительного пользования: машина, мебель, электроника, бытовые товары и так далее.
Каждый человек стремится пользоваться более качественными товарами, потреблять свежие продукты и восполнять силы хорошим отдыхом. Сегодня мы поговорим о самой базовой потребности – жилье. С этого начинается и заканчивается ваш день. Место силы, отдыха и непрерывного развития.
В разные этапы жизни необходимо различное количество квадратных метров.
Если вы студент, вы легко разместитесь на минимальной площади. И скорее всего большую часть времени будете проводить вне дома. При становлении на путь саморазвития непременно захочется обладать отдельной комнатой от кухни. При создании семьи всегда комфортнее быть с дополнительной комнатой. Захочется разделять рабочую зону с личной – вновь увеличение пространства. При познании дзена жизни происходит обратный процесс и необходимая площадь может уменьшаться. Все сугубо индивидуально. Кому-то нужен именно собственный дом с землей, а другому всегда будет достаточно квартиры с определенными характеристиками.
Самое главное правило в недвижимости – локация. Правило трех "Л" - локация, локация и еще раз локация. Именно от этого напрямую зависит цена и уровень получаемого комфорта. Психологи рассчитали, что предельно комфортным уровнем считается дорога до работы не более часа. Превышение вызывает дискомфорт и попросту тратит самый драгоценный и невосполнимый ресурс - время.
Недвижимость как класс активов обладает самым большим плюсом - всегда впитывает рублевую инфляцию. Другая сторона медали - ликвидность. Быстро продать объект без существенного снижения цены невозможно. Цепочки из сделок так вообще невероятно сложное занятие – вам нужно продать объект, предварительно выбрав другой и попутно получаете дополнительные переменные в виде банков, бумажной работы и т.д. И многое от вас может не зависеть - покупатель вовремя не даст средства или продавец не захочет терять время. Ваши представления по сделке могут не совпадать с реальностью.
Стоит ли покупать недвижимость в 2024 году?
Если коротко и без воды – да, стоит. И я попробую вас в этом убедить. Зайдите в продуктовый магазин. Вы ощущаете официальную инфляцию на уровне 7,5%? Может цены на машины показывают сдержанную динамику? Добавим в копилку цену на сезонный отпуск по сравнению с прошлым годом. Практически любой пример показывает, что скорее всего динамика инфляции выше 10%. Уже на протяжении двух лет я утверждаю – к таргету ЦБ РФ в 4% мы не дойдем. И продлеваю данный прогноз на 2024 и 2025 года. От чего такая уверенность?Бюджетные расходы, где 1/3 всех ресурсов задействована в операциях с низкой добавленной стоимостью является сильнейшим инфляционным фактором. Количество трудовых ресурсов ограничено и сейчас идет жесточайшая конкуренция за сотрудников. Компании вынуждены повышать фонд зарплатной платы, а это ведет к увеличению потребления и как следствие увеличение инфляции. Тему можно продолжать очень долго, подробнее об этом вы можете прочитать в пульсе.
В России есть особенность национальной экономики – после повышения цен товары редко входят в длительный процесс дефляции. Не припоминаю примеров, где цены на бензин рухнули или авиаперевозки стали существенно дешевле. Спекулятивные движения цены в гречке связанной с ажиотажем по понятным причинам не считаются. Все стабильно: цена стоит на месте, а затем с небольшим откатом идем вверх. К сожалению, это связано с моделью экспортноориентированной экономики и обесценивание нашей валюты остается вопросом времени. Все может изменится, но мы пока берем текущую историю с 2000 года.
А теперь подумаем, если текущая ставка 16%, а вам предоставляется возможность взять средства под 2-8% - кому идет разница?
Вам. Даже если у вас есть наличные и средств достаточно на покупку недвижимости без займа – вам гораздо выгоднее взять ипотеку. Фиксируете ваши деньги на длительный срок в офз и купонными платежами перекрываете платежи по кредиту. Остаток используете для реинвестирования и получаете рабочую формулу сложного процента.
Берем калькулятор в руки. Допустим, среднегодовая фактическая инфляция у нас будет в районе 10% на протяжении 5 лет.
Абстрактный объект недвижимости стоит 5 000 000 ₽
Через год он стоит 5 500 000 ₽, через два 6 050 000 ₽, а через 5 лет уже 8 052 550 ₽ Звучит солидно. Здесь мы не учитываем никаких шоков и считаем что все останется как есть.
Хорошо, смотрим какие параметры меня ждут по ипотеке:
Уже через 5 лет у меня имеется возможность продать жилье без уплаты налога, закрыть ипотеку и останется солидная сдача на мороженое.
Может ли строительный рынок рухнуть? Все может быть, но до пузыря в этом секторе нам еще далековато. Ситуация явно лучше, чем в Китае (свободного жилья хватит для размещения всех россиян) или Канаде (нужно копить 30 лет исключительно для первоначального взноса).
Если у вас имеется любая теоритическая возможность использовать льготную ипотеку – произведете индивидуальные расчеты и воспользуйтесь предложением. Это ни в коем случае нельзя делать при высокой долговой нагрузке (>50 %) или в иных сложных жизненных ситуациях. В других раскладах не вижу причины, чтобы не получить интересную выгоду от государства. Минфин и ЦБ прекрасно понимают о данной проблеме и скоро оставят только семейную и дальневосточную программу кредитования. А условия для получения будут существенно усложнены. Есть над чем подумать.