Инвестиции со вкусом | liptons

Интересно ли покупать недвижимость в 2024 году?

2024-04-20T14:34:43.409Z

Качество жизни можно легко оценить по товарам длительного пользования: машина, мебель, электроника, бытовые товары и так далее.

Каждый человек стремится пользоваться более качественными товарами, потреблять свежие продукты и восполнять силы хорошим отдыхом. Сегодня мы поговорим о самой базовой потребности – жилье. С этого начинается и заканчивается ваш день. Место силы, отдыха и непрерывного развития.

В разные этапы жизни необходимо различное количество квадратных метров.

Если вы студент, вы легко разместитесь на минимальной площади. И скорее всего большую часть времени будете проводить вне дома. При становлении на путь саморазвития непременно захочется обладать отдельной комнатой от кухни. При создании семьи всегда комфортнее быть с дополнительной комнатой. Захочется разделять рабочую зону с личной – вновь увеличение пространства. При познании дзена жизни происходит обратный процесс и необходимая площадь может уменьшаться. Все сугубо индивидуально. Кому-то нужен именно собственный дом с землей, а другому всегда будет достаточно квартиры с определенными характеристиками.

Самое главное правило в недвижимости – локация. Правило трех "Л" - локация, локация и еще раз локация. Именно от этого напрямую зависит цена и уровень получаемого комфорта. Психологи рассчитали, что предельно комфортным уровнем считается дорога до работы не более часа. Превышение вызывает дискомфорт и попросту тратит самый драгоценный и невосполнимый ресурс - время.

Недвижимость как класс активов обладает самым большим плюсом - всегда впитывает рублевую инфляцию. Другая сторона медали - ликвидность. Быстро продать объект без существенного снижения цены невозможно. Цепочки из сделок так вообще невероятно сложное занятие – вам нужно продать объект, предварительно выбрав другой и попутно получаете дополнительные переменные в виде банков, бумажной работы и т.д. И многое от вас может не зависеть - покупатель вовремя не даст средства или продавец не захочет терять время. Ваши представления по сделке могут не совпадать с реальностью.

Стоит ли покупать недвижимость в 2024 году?

Если коротко и без воды – да, стоит. И я попробую вас в этом убедить. Зайдите в продуктовый магазин. Вы ощущаете официальную инфляцию на уровне 7,5%? Может цены на машины показывают сдержанную динамику? Добавим в копилку цену на сезонный отпуск по сравнению с прошлым годом. Практически любой пример показывает, что скорее всего динамика инфляции выше 10%. Уже на протяжении двух лет я утверждаю – к таргету ЦБ РФ в 4% мы не дойдем. И продлеваю данный прогноз на 2024 и 2025 года. От чего такая уверенность?Бюджетные расходы, где 1/3 всех ресурсов задействована в операциях с низкой добавленной стоимостью является сильнейшим инфляционным фактором. Количество трудовых ресурсов ограничено и сейчас идет жесточайшая конкуренция за сотрудников. Компании вынуждены повышать фонд зарплатной платы, а это ведет к увеличению потребления и как следствие увеличение инфляции. Тему можно продолжать очень долго, подробнее об этом вы можете прочитать в пульсе.

В России есть особенность национальной экономики – после повышения цен товары редко входят в длительный процесс дефляции. Не припоминаю примеров, где цены на бензин рухнули или авиаперевозки стали существенно дешевле. Спекулятивные движения цены в гречке связанной с ажиотажем по понятным причинам не считаются. Все стабильно: цена стоит на месте, а затем с небольшим откатом идем вверх. К сожалению, это связано с моделью экспортноориентированной экономики и обесценивание нашей валюты остается вопросом времени. Все может изменится, но мы пока берем текущую историю с 2000 года.

А теперь подумаем, если текущая ставка 16%, а вам предоставляется возможность взять средства под 2-8% - кому идет разница?

Вам. Даже если у вас есть наличные и средств достаточно на покупку недвижимости без займа – вам гораздо выгоднее взять ипотеку. Фиксируете ваши деньги на длительный срок в офз и купонными платежами перекрываете платежи по кредиту. Остаток используете для реинвестирования и получаете рабочую формулу сложного процента.

Берем калькулятор в руки. Допустим, среднегодовая фактическая инфляция у нас будет в районе 10% на протяжении 5 лет.

Абстрактный объект недвижимости стоит 5 000 000 ₽

Через год он стоит 5 500 000 ₽, через два 6 050 000 ₽, а через 5 лет уже 8 052 550 ₽ Звучит солидно. Здесь мы не учитываем никаких шоков и считаем что все останется как есть.

Хорошо, смотрим какие параметры меня ждут по ипотеке:

Уже через 5 лет у меня имеется возможность продать жилье без уплаты налога, закрыть ипотеку и останется солидная сдача на мороженое.

Может ли строительный рынок рухнуть? Все может быть, но до пузыря в этом секторе нам еще далековато. Ситуация явно лучше, чем в Китае (свободного жилья хватит для размещения всех россиян) или Канаде (нужно копить 30 лет исключительно для первоначального взноса).

Если у вас имеется любая теоритическая возможность использовать льготную ипотеку – произведете индивидуальные расчеты и воспользуйтесь предложением. Это ни в коем случае нельзя делать при высокой долговой нагрузке (>50 %) или в иных сложных жизненных ситуациях. В других раскладах не вижу причины, чтобы не получить интересную выгоду от государства. Минфин и ЦБ прекрасно понимают о данной проблеме и скоро оставят только семейную и дальневосточную программу кредитования. А условия для получения будут существенно усложнены. Есть над чем подумать.

Благодарю за внимание, до новых встреч!

Жаркий взгляд на осень

2023-08-08T20:10:55.453Z

🔻Зафиксируем главное – мы входим в рецессию на 🇺🇸 рынке

Почему ФРС выгодно сломать экономику в ближайшее 2 месяца и причем здесь рост доллара? Сегодня сведем все факты воедино и получим общую картинку.

Посмотрим на индексы и ключевые метрики:

SPX 4495
NDQ 15250
ACWI 96,64
MOVE 120,91

Вот дошли и дожили, но быстро подитожили: дальше расти нельзя по экономическим причинам.
Господин Пауэлл гоняет инфляцию не первый год и возникает немаленькая проблемка. Текущая заградительная ставка ДКП не спасает ситуацию, рынок труда слишком сильный.

Люди требуют повышения зарплат, а производители перекладывают издержки на потребителей. В такой цепочке невозможно попросить одну сторону не повышать зарплату, а другую сдерживать ценник 🏷️

Данная спираль просто раскручивает инфляционное давление, дополнительно ОПЕК+ не хочет давать дешевые энергоресурсы.

Что делать? Подтолкнуть рынок к падению, а заградительная ставка все сделает сама.

Спрос рождает предложение.

Предложение хранится на складе. Когда нет покупателя - падают продажи и необходимо делать скидку, чтобы избежать затоваривание. Но если продажи намного падают быстрее, чем есть товара на складе – это первый признак рецессии 📉 Продавать в убыток никто ничего не хочет, поэтому финансовая отчетность компаний следует за спросом. Потребитель голосует деньгами и компании недополучают свою прибыль.

ФРС расчищает свой баланс и дополнительно Минфин выходит с новым размещением для финансирования госдолга. Как заставить вас в такой ситуации купить долг? Высокая ставка уже вежливо предусмотрена. Ставка ипотеки за 7%, индекс производителей PMI стабильно меньше 50, финансовые условия жесткие. Идеальный состав для идеального шторма 🌊

При продаже акций большими фондами по всему миру вам необходимо купить доллар - отлично, индекс DXY пойдет вверх и будет сдерживать золото и криптовалюты.

Осталось рукотворно подкрутить некоторые рейтинги, навести информационный фон в нужное русло 👌🏻 Не кажется такого стечение обстоятельств в начале месяца слишком подозрительным?

А теперь представим, что индексы начинают уходить в коррекцию и начинаются продажи. Золото - спасет только при дефляции. Криптоактивы не рассматриваются в принципе.

Может быть Китай? Нет стимулов, нет роста. Тем более конкуренты по рынку - у нас есть ограничения. Европа без дешевых ресурсов абсолютно никому неинтересна. Развивающиеся рынки также мимо.

Не хотите дать государству денег под 5%+ годовых когда все рисковые активы корректируются широким фронтом?

Вот мы и встретились 🤝

Согласно графику все самое интересное будет происходить на уровне 4300 пт

Не забывайте зафиксировать вашу прибыль!

До новых встреч 🙌